上海楼市静默了,但市场却错乱了!

上海楼市虽看似静默 ，实则内部存在诸多错乱又合理的现象
，背后有着清晰的底层逻辑，以下为你详细分析：市场表象的错乱询问量与行情的反差：疫情下楼市本应静淡 ，但直播间人气和买房询问用户增多
，反映出市场参与者的关注度并未降低，只是行为模式在变化。

“房住不炒”政策下房价调控效果已初步显现 ，7月全国楼市成交量全面下滑，政策打击精准且力度超预期
，但市场分化加剧，刚需购房者迎来窗口期 ，开发商则面临保命压力 。

综上所述
，全国楼市“金九银十 ”继续下跌，楼市底部尚未明确显现
。但随着政策的持续发力和市场信心的逐渐修复 ，四季度楼市或有望复苏。未来
，新房市场将更加注重品质竞争，而二手房市场也将继续保持活跃态势 。

唐镇板块分析及选筹建议(2022年10月)

〖壹〗 、唐镇板块作为张江科学城的重要组成部分 ，具有得天独厚的产业支撑和配套优势
。随着人口导入的加速和交通
、商业、医疗 、教育等配套设施的不断完善
，唐镇板块的居住价值将进一步凸显。在选筹方面，建议优先考虑新房项目 ，尤其是浦发唐城
、融创金融城最北区、华发地块和安徽高速地块等项目 。对于二手房
，建议根据预算和需求选取合适的品质次新或刚需刚改次新小区。

〖贰〗 、未来5年，上海热钱流向将集中于东西横轴上的重点规划区域 ，价值高地主要包括徐汇滨江、前湾及市中心旧改项目（金陵东路
、张园），浦东张江扩区涉及的周浦、唐镇也具备长期潜力
。

〖叁〗 、周康板块的绝对涨幅普遍高于浦江镇。从相对费用来看
，周康板块的分化也比较明显，但这种分化并未严格遵守品质或地段的逻辑 。涨得比较多的是离市区较远
、繁荣路地铁站附近的明日华城 ，可能与其带有双学区有关
，但当前费用偏高
。其他小区在品质上遵循A和BC的分化，但也有一些例外。

疫情延期开盘,认筹金也要延期退吗?

疫情延期开盘 ，认筹金不一定要延期退
，具体需根据开发商安排及实际情况判断 。以下为详细分析：按规则认筹金通常开盘后退：按照一般规则，认筹金的确是安排在开盘后退还
。例如百汇园项目 ，原定3月20日开盘销售
，因疫情延期开盘，在3月23日发布的退款公告中写明将在开盘后的第3个到第30个工作日完成退款。

尽管开发商承诺认筹金可随时全额退化 ，但业内人士则认为
，这种做法就等于变相占用购房者的资金，试想一下 ，成百上千购房者都交纳认筹金，那会有多少钱？涨价风险优惠不抵涨价买房认筹其实就是开发商的一种促销手段 。

但需要提醒购房者的根据规定
，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，认筹金无法律效应！很多认筹行为存在巨大的风险 ，例如延期开盘、抬高房价 、无法监管等
。

订金可以退！订金不受法律保护
，定金受法律保护。订金违约返还为单倍返还，定金违约返还则应双倍返还 。『3』认购金 购房者表现出买房的诚意 ，需要通过缴纳的“认购金
”来体现
。缴纳认购金后
，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠。

疫情后第一次开盘的 ，出来试水来着
，没想到买房的人还是热情高涨 。 后来加了业主群，有业主说 ，当时没抢到
，就等到了有人退出来的房源，不仅要按备案价卖 ，还得另外加了30万，简直疯狂。当然
，也土豪是全款买的
。 签完认购书，心里更加没谱 ，不知道这个决定是对是错。